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Mercato immobiliare non residenziale

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Negozi: rendimenti interessanti fino al 10%. Uffici: decentramento e dimensioni più contenute. Capannoni: prevale la locazione.

Nella seconda parte del 2015 le quotazioni e i canoni di locazione degli immobili non residenziali sono diminuiti su tutti i segmenti: negozi, uffici e capannoni.

NEGOZI

I locali ad uso commerciale hanno registrato una contrazione, sia dei prezzi e sia dei canoni di locazione, del -1,6% per le soluzioni posizionate in via di passaggio e del -1,7% per quelle posizionate in via non di passaggio. Su questo segmento di mercato si segnala ancora la domanda da parte di investitori che mirano a rendimenti che possono andare dall’8 al 10% a seconda della rischiosità dell’investimento. Buona tenuta per le attività legate al mondo della ristorazione, anche se l’offerta sul mercato non sempre riesce a soddisfarla per carenza di immobili dotati di canna fumaria. La domanda è sempre elevata per le tipologie posizionate in vie di passaggio, ma anche in qui si riscontrano dei casi di vacancy. Fanno eccezione le high street delle grandi città dove la domanda è sempre molto alta e vede in prima fila i grandi marchi, soprattutto della moda. Si segnalano anche richieste di spazi medi per l’apertura di supermercati di vicinato. Sulle strade non di passaggio si nota maggior vacancy e gli immobili presenti talvolta sono destinati all’insediamento di attività di servizi.

Pochi gli utilizzatori che acquistano, optano più per l’affitto. Tiene sempre bene il settore della ristorazione e della somministrazione.

Dal 2008 al 2015 i prezzi dei negozi in vie di passaggio hanno perso il 30%, in vie non di passaggio hanno perso il 35,7%.  

UFFICI

Nella seconda parte del 2015 sul segmento degli uffici si registra una diminuzione dei prezzi e dei canoni di locazione sia per le strutture insediate nei centri direzionali sia per quelle inserite in palazzi residenziali. Il calo dei prezzi, rispetto al primo semestre del 2015, è stato del -1,5% per gli uffici di nuova costruzione in centri direzionali e del -1,7% in palazzine residenziali. Per quelli usati si segnala un calo del -1,8% nei centri direzionali e del -1,6% in palazzine residenziali.

Sul versante delle locazioni la diminuzione dei canoni è stata dello -0,8% e dello -0,7% rispettivamente per gli uffici di nuova costruzione situati in centri direzionali o in palazzine residenziali. Mentre per le tipologie usate la diminuzione è stata del -1,4% se posizionate in centri direzionali e del -1,0% per quelle in palazzine residenziali.

Si prediligono le zone servite da mezzi di trasporto e le strutture che offrono parcheggi. Le aree centrali delle grandi città sono scelte per lo più da professionisti, come ad esempio studi legali, o da società e aziende che cercano uffici di rappresentanza. Si richiedono soluzioni già cablate e pronte all’uso. Per risparmiare si riducono le metrature o si decentra la posizione, infatti si nota interesse anche per i centri direzionali di nuova costruzione posizionati nell’hinterland, facilmente raggiungibili, con ampi parcheggi e con basse spese di gestione.

Il segmento del terziario è quello che soffre maggiormente e che ha sofferto di più negli ultimi anni: il ridimensionamento di molte aziende ha portato alla riduzione delle metrature richieste e la tendenza negli ultimi tempi è di spostarsi in location fuori dal centro delle città in zone comunque servite da mezzi di trasporto. In centro restano soprattutto coloro che necessitano di un ufficio di rappresentanza. Molti professionisti per abbattere i costi si riuniscono in studi associati. Piacciono anche i centri direzionali, soprattutto se ben posizionati, anche se i costi di gestione spesso scoraggiano la ricerca. Gli uffici nuovi hanno perso il 30,1% dal 2008 al 2015, quelli usati il 33,3%.

CAPANNONI

Sul mercato dei capannoni si segnala un calo dei prezzi sia per le nuove costruzioni (-1,3% se vicino alle arterie e -1,5% se lontano dalle arterie) sia per quelle usate (-2,1% se vicino alle arterie e -2,0% se lontano dalle arterie).

Anche sul versante delle locazioni i canoni sono in diminuzione: per le soluzioni nuove si registra un calo del -0,1% per le soluzioni nuove vicino alle arterie e del -1,0% per quelle nuove e lontane dalle arterie. Le tipologie usate hanno perso il -1,0% se posizionate vicino alle arterie e il -1,5% se posizionate lontane dalle arterie. La scelta è per immobili in locazione, si prediligono le soluzioni in prossimità di collegamenti importanti e in buono stato, con impiantistica a norma e soprattutto con un’area di carico e scarico merci. Si insediano attività artigianali, di vendita all’ingrosso o di deposito e stoccaggio merci. Negli ultimi mesi si riscontrano più operazioni di compravendita, su piccoli tagli, da parte di realtà artigianali che hanno consolidato la loro posizione sul mercato.

I prezzi dei capannoni dal 2008 a fine 2015 hanno perso il 26,4% (nuovo) e il 30,9% (usato).

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