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Osservatorio Immobiliare La Spezia

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Pubblicazione dell’Osservatorio Immobiliare Gruppo Tecnocasa, giunto alla sua 48esima edizione. La Spezia ha visto un calo dell’1,6% nei valori immobiliari nei primi sei mesi del 2016.

LA SPEZIA – In zona Migliarina-Bragarina-Favaro la prima parte dell’anno ha visto un forte interesse verso l’acquisto immobiliare e un andamento positivo del mercato: i prezzi sono stabili, le compravendite sono in aumento e le tempistiche medie sono più veloci, adesso nell’ordine di 2-3 mesi. Le richieste si focalizzano su appartamenti di 70-80 mq per una spesa di 130-140 mila € e provengono da famiglie che cercano la soluzione migliorativa sia da giovani coppie che comprano con l’ausilio del mutuo.

Grazie alla vicinanza al centro della città e alla presenza di tutti i principali servizi, l’area più richiesta si concentra tra Migliarina e il Parco della Maggiolina, dove sorgono palazzi degli anni ’60-’70 che si valutano tra 1500 e 1900 € al mq a seconda dello stato di manutenzione. Se Bragarina ha valori leggermente più bassi, le altre zone (Favaro, Isola, Termo) presentano quotazioni più contenute perché sono meno servite, sono in posizione più decentrata e hanno un’edilizia più popolare. Qui i prezzi medi sono di circa 1700 € al mq, ma scendono a 1300 € al mq nella zona bassa di Favaro perché le abitazioni risalgono agli anni ’40 e spesso necessitano di importanti lavori di ristrutturazione. Favaro Alta, invece, ha quotazioni più elevate perché sono presenti soluzioni indipendenti e semindipendenti che si valutano 2000-2500 € al mq. Da segnalare che sono iniziati i lavori di realizzazione di due tunnel che collegheranno direttamente La Spezia con Follo e Ceparana, permettendo così di risparmiare tempo e distanza.

Sul mercato delle locazioni è alta la domanda di bilocali e trilocali già arredati, preferibilmente con mobilio di qualità, i cui canoni sono compresi tra 400 e 500 € al mese. Si stipulano quasi esclusivamente contratti a canone concordato 3+2, a cui fa spesso seguito l’applicazione della cedolare secca.

La zona Nord-Fossitermi ha un aumento della domanda, che proviene da chi desidera la soluzione migliorativa e da personale legato alla Marina Militare. Il taglio più ricercato è il quadrilocale già ristrutturato e preferibilmente dotato di riscaldamento autonomo su cui impiegare 100-130 mila €. Non mancano le richieste per abitazioni ad uso investimento, generalmente da parte di piccoli risparmiatori che mettono a reddito 30-50 mila € per bilocali o trilocali da concedere in locazione. Sta prendendo piede la formula del B&B, pertanto si registra una domanda in aumento per soluzioni di 80 mq di recente costruzione, necessariamente inserite in un palazzo con ascensore e ubicate nelle vicinanze della Stazione Centrale, da cui partono i collegamenti diretti verso le Cinque Terre.

Il quartiere più richiesto è Fossitermi, che si è sviluppato tra gli anni ’60 e ’70 ed è caratterizzato da soluzioni dotate di ascensore e ben tenute, che si valutano tra 1600 e 1800 € al mq se in buone condizioni. Il quartiere comprende anche un’ampia zona di ex case popolari, con riscaldamento centralizzato e non dotate di ascensore, dove un appartamento in buono stato si acquista tra 1400 e 1500 €. I prezzi diminuiscono a La Scorza, zona più trafficata e adiacente alla stazione centrale dove la maggior parte degli edifici è stata realizzata tra gli anni ’30 e gli anni ’50: qui i prezzi oscillano da 800 € al mq per un appartamento da ristrutturare fino a 1700 € al mq per quelli in ottimo stato e recentemente ristrutturati. Nella parte collinare nei pressi di Fossitermi si trova il quartiere “La Chiappa”, dove sono presenti edifici di nuova costruzione, immobili degli anni ’70, palazzi degli anni ’40 e tipologie indipendenti e semindipendenti. Una villetta degli anni ’90 da 100 mq commerciali su due livelli, con 50 mq di cantina, 70 mq di giardino e due posti auto costa circa 230 mila €. Nella zona più collinare si sviluppa il quartiere Foce, dove è possibile comprare abitazioni dotate di giardino e box auto con vista sul golfo: qui sono presenti molte costruzioni nuove o recenti e le soluzioni più ricercate variano da 2700 a 2900 € al mq. Nuovi cantieri sono in corso di ultimazione a La Foce, ma si segnalano anche interventi di tipo urbanistico in altre zone della città: si sta procedendo alla modifica della viabilità a Fossitermi con la creazione di una nuova superstrada e alla ristrutturazione di un ospedale in quella zona.

Sempre molto vivace il mercato delle locazioni, anche grazie alle richieste da parte di dipendenti della Marina Militare e di famiglie del posto. Le richieste si focalizzano su bilocali già arredati, i cui canoni mensili oscillano tra 350 e 400 € ma possono raggiungere 450 € se l’appartamento è termoautonomo. Il contratto più utilizzato è quello a canone concordato con cedolare secca.

Nelle zone di Rebocco, Pegazzano e Fabiano le richieste sono in aumento e provengono da chi già abitava in queste e cerca la casa migliorativa, ma non mancano gli acquisti di personale legato alla Marina Militare. Il taglio più richiesto è il quadrilocale nell’ordine di 100-160 mila €, già in buone condizioni e possibilmente dotato di un piccolo giardino privato, che però è molto difficile da trovare. Si stanno affacciando nuovamente gli investitori, che optano per bilocali o trilocali che non costino più di 40-50 mila €, e si stanno effettuando compravendite per abitazioni da adibire a B&B. In quest’ultimo caso il budget sale a 100 mila € e la preferenza ricade su appartamenti di almeno 70-80 mq, anche da ristrutturare, in una zona centrale o vicino alla Stazione Centrale. Attivo il mercato delle locazioni, alimentato da single, coppie e famiglie ma anche da qualche lavoratore trasfertista in genere legato alla Marina Militare. Per affittare un bilocale si spendono 350-450 € al mese, mentre per un trilocale la spesa è compresa tra 400 e 500 € al mese. Il contratto più utilizzato è quello a canone concordato e la cedolare secca viene spesso applicata.

La zona di Rebocco è sempre molto apprezzata perché comoda per raggiungere il centro della città. L’edilizia è composta da abitazioni degli anni ’40-’50 e da palazzine degli anni ’70-’80, dove un appartamento ristrutturato si compra con una spesa compresa tra 1600 e 1800 € al mq, mentre per le tipologie da ristrutturare i valori scendono a 1000-1300 € al mq. Da segnalare un buon interesse per alcuni appartamenti ricavati recentemente nell’area di un ex mobilificio, al cui posto sono stati realizzati loft di 70 mq valutati 1800 € al mq. Pegazzano si sviluppa in un’area collinare non lontano da Rebocco ed è caratterizzato da appartamenti degli anni ’40-’60 e da qualche villetta trifamiliare di recente costruzione ed i valori sono simili a quelli di Rebocco. Il quartiere Fabiano si è sviluppato negli anni ’70 con palazzi di 5-6 piani, tutti dotati di ascensore. Qui è possibile acquistare anche ville e villette realizzate negli anni ’80: una villetta a schiera da 120 mq con box e giardino si vende attualmente a 180-190 mila € se necessitano di qualche intervento di riqualificazione.

Non manca una domanda di tipo turistico, che proviene da milanesi, torinesi e genovesi che si orientano a Portovenere, nelle Cinque Terre oppure nelle zone esterne a La Spezia, tra cui Lizza e Marola-Acquasanta. Lizza è una zona collinare e residenziale della città situata fronte mare, dove per una villetta semindipendente da 110 mq con box e giardino si spendono circa 320 mila €; Marola-Acquasanta, invece, si sviluppa in direzione Porto Venere in una zona periferica, dove le costruzioni risalgono agli anni ’60-’70. Il mercato immobiliare a Portovenere e nelle Cinque Terre è più particolare, in quanto i valori possono raggiungere punte di 6000 € al mq e superarle se l’abitazione è fronte mare e dotata di posto auto. A titolo di esempio, per un quadrilocale di 70 mq con terrazza abitabile e box raggiunge 300 mila €.

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