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Il mattone italiano rialza la testa

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Si confermano i segnali positivi dal mercato immobiliare italiano: le compravendite aumentano e i prezzi stanno ormai volgendo alla stabilità. Il mattone, dunque, continua ad interessare gli italiani grazie ai valori ormai a livelli minimi, ai bassi tassi e ad una rinnovata fiducia alimentata da un discreto miglioramento del quadro macroeconomico del Paese.

A muoversi, nella prima parte del 2017, sono stati soprattutto gli acquirenti di prima casa, molti dei quali avevano atteso il combinarsi dei queste condizioni favorevoli per acquistare e gli investitori che, già nei semestri precedenti, avevano iniziato a riversare capitali nel settore, dopo alcuni anni di incertezze.

La domanda è in aumento e l’offerta inizia a diminuire, soprattutto sulle tipologie di qualità per posizionamento e stato di conservazione.

I tempi di vendita sono in diminuzione rispetto ad un anno fa ed attualmente nelle grandi città sono di 141 giorni, nei capoluoghi di provincia di 167 gg e nei comuni dell’hinterland delle grandi città di 162 gg.

QUOTAZIONI IMMOBILIARI

Nel primo semestre del 2017 le quotazioni immobiliari nelle grandi città sono in ribasso dello 0,4%. Si tratta della contrazione più contenuta finora registrata e che ci induce a credere che la stabilità sia prossima e la ripresa di valori vicina. Alcune grandi città, infatti, hanno già visto la variazione dei prezzi tornare in territorio positivo, seppure in modo contenuto: Bologna (+1,1%), Milano (+1,0%), Napoli (+0,7%) e Verona (+0,5%). Ancora in riduzione i valori delle altre metropoli, con Genova fanalino di coda che registra una perdita del 3,0%. Le zone centrali hanno ottenuto risultati migliori rispetto a quelle periferiche e semicentrali grazie alle top location, agli immobili di prestigio e, in parte, agli investitori che hanno puntato spesso proprio su queste realtà. Si rafforza nelle grandi città la tendenza all’acquisto ad uso investimento con finalità turistica.

I capoluoghi di provincia mettono a segno una contrazione dei valori pari allo 0,8%, con una prestazione decisamente migliore rispetto al semestre precedente, mentre i comuni dell’hinterland delle grandi città chiudono il semestre con -1,1% senza evidenziare particolari cambiamenti. L’analisi per aree geografiche mostra un maggiore calo dei valori nel Centro Italia (-1,1%), a seguire Sud e Nord entrambi con -0,7%.

DOMANDA, OFFERTA, DISPONIBILITA’ DI SPESA

Il trilocale, con 40,1%, raccoglie la maggioranza delle richieste nelle grandi città. A seguire il quattro locali che raccoglie il 24,7% delle preferenze. Rispetto a sei mesi fa, si nota una diminuzione della concentrazione sui trilocali ed un leggero aumento su monolocali, bilocali e quattro locali. Questo risultato si può spiegare con un ritorno di interesse per i piccoli tagli da parte degli investitori. A Milano il bilocale torna ad essere la tipologia più ricercata a poca distanza dal trilocale. Negli altri capoluoghi di regione è il trilocale, con il 54,6% delle preferenze, la tipologia più richiesta dai potenziali acquirenti.

L’analisi della disponibilità di spesa nelle grandi città registra un aumento della percentuale nella fascia più bassa, cioè fino a 119 mila € dove si registra, tra l’altro, anche una maggiore concentrazione. Trend simile per gli altri capoluoghi di regione e per i capoluoghi di provincia.

L’analisi dell’offerta sulle grandi città vede prevalere i trilocali (32,8%), seguono i quattro locali con 25%. Stesso risultato anche nelle altre realtà.

COMPRAVENDITE

Dall’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa si rileva che il 76,9% delle transazioni ha riguardato l’abitazione principale, il 17,6% la casa ad uso investimento ed il 5,5% la casa vacanza. Rispetto ad un anno fa si rileva solo un leggero aumento della componente ad uso investimento. La qualità immobiliare continua a premiare: un lieve aumento dei prezzi spesso è stato registrato su immobili in buono stato. In questo semestre poi, grazie anche agli investitori, si sono smaltiti gli immobili con caratteristiche che poco incontravano il favore degli acquirenti (piani alti senza ascensore, piani terra) sempre che il prezzo fosse in linea con il reale valore. Sempre più importante il peso delle spese condominiali. Anche sulle soluzioni nuove i costruttori si sono dimostrati propensi ad avviare un’attività di repricing.

LOCAZIONI

Nel primo semestre del 2017 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +2,0% per i monolocali, +1,2 per i bilocali e +1,1% per i trilocali. Su tutte le tipologie si conferma il segnale positivo già intravisto nei tre semestri precedenti ed attribuibile prevalentemente ad una diminuzione dell’offerta e ad una migliore qualità della stessa. Abbastanza invariata la distribuzione della motivazione della ricerca della casa in affitto: il 60% cerca la casa principale, il 36,6% lo fa per motivi legati al lavoro e il 3,4% per studio. In lieve aumento la componente lavorativa. Continua l’ascesa del contratto a canone concordato a cui si è fatto ricorso nel 28,1% dei casi e che conferma così il suo appeal tra proprietari ed inquilini.

PREVISIONI

Per il 2017 si prevede il raggiungimento della stabilità dei valori per le grandi città ed un’ulteriore diminuzione dei valori per l’hinterland delle stesse e per i capoluoghi di provincia, trend confermato anche dal sentiment della nostra rete. Prezzi in lieve rialzo sono attesi per il 2018 solo nelle grandi città (una crescita entro il 2%). Le compravendite potrebbero attestarsi intorno a 550-570 mila. Sul versante delle locazioni ci aspettiamo ancora leggeri ritocchi al rialzo per le grandi città. L’andamento generale dell’economia e dell’occupazione nonché il comportamento degli istituti di credito, incidendo sulla fiducia dei potenziali acquirenti, contribuirà a confermare o meno questo scenario di mercato.

 

Il mercato del credito continua la crescita e supporta le compravendite

EROGAZIONI

Le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 12.304 milioni di euro nel primo trimestre 2017, rispetto allo stesso trimestre del 2016 si registra un aumento delle erogazioni pari a +11,5%, per un controvalore di +1.273 milioni di euro. È quanto emerge dai dati riportati nel Bollettino Statistico II-2017 pubblicato da Banca d’Italia nel mese di Giugno 2017.

Mercato del credito ancora vivace con erogazioni che si consolidano in aumento, così come da tre anni a questa parte, supportando in questo modo la crescita delle compravendite immobiliari. In base alle stime delle banche in riferimento alle erogazioni mensili dei mutui, si nota un rallentamento della crescita a partire dal mese di Febbraio in poi. Ad Aprile, mese comunque caratterizzato da numerose festività rispetto allo scorso anno, si registra un calo pari al -15,9%.

Il primo trimestre 2017 vede un incremento delle erogazioni in tutte le macroaree d’Italia. La performance migliore spetta al Nord-Est, i cui 2.675 miliardi di euro rappresentano il 17% in più rispetto a quanto erogato nel primo trimestre 2016. Il Nord-Ovest vede un incremento del 15,5% e le Isole crescono del 13,2%; sono sotto la media nazionale l’Italia Centrale con una crescita del 7,8% e l’Italia Meridionale con un leggero +0.6%. Nord e Isole quindi in forte crescita, Centro Sud più lento. Ne deriva il fatto che al Nord vengono erogati il 56% dei mutui nazionali, (Nord-Ovest 34,3% e Nord-Est 21,7%), il Centro il 24,3%, Meridione e Isole rispettivamente il 13,4% e il 6.3%.

A livello regionale, il primo trimestre 2017 è risultato positivo in 14 delle 20 regioni Italiane. Anche quelle meno performanti mostrano comunque cali lievi, compresi in un range che va da -0,7% del Molise a -10,6% dell’Abruzzo. La crescita più consistente risulta essere quella della Valle d’Aosta, la migliore regione anche per questo trimestre dopo che già nell’ultimo trimestre 2016 era stata la prima per crescita. Ha aumentato i volumi di ben il 43,2% rispetto al pari periodo 2016, seguono Sardegna, Emilia Romagna e Liguria tutte con un aumenti superiori al 20%.

Nel primo trimestre 2017 oltre sette province su dieci hanno evidenziato volumi in aumento, seppur non in modo significativo come nei trimestri scorsi. La prima di queste è la provincia di Rimini che cresce più del doppio rispetto allo stesso periodo del 2016 (+190%).

ANDAMENTO DELLE CONSISTENZE

Nel primo trimestre 2017 si registra uno stock di mutui in essere pari a 307.340 milioni di euro, in aumento sia rispetto al trimestre precedente (+1,1%) sia in relazione allo stesso periodo dell’anno scorso (+3,1%).

IMPORTO MEDIO MUTUO

Attraverso la base dati interna all’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa è stata analizzata la tendenza rispetto alla quantificazione media dell’importo di mutuo.

Il ticket medio nazionale si è attestato a circa 114.000 €, in aumento rispetto a quanto riscontrato nel 2016 del 1,7%. La ripartizione geografica è nettamente diversa: il centro rappresenta la macro area geografica dove si registra la crescita più elevata; subito dopo il Sud, che nonostante un importo medio decisamente più basso rispetto al dato medio nazionale, fa comunque marcare una crescita vicina al 5%. Nord Ovest e Nord Est restano indicativamente in linea con la rilevazione del primo trimestre 2016 mentre l’unica area a diminuire è quella dell’Italia Insulare.

TASSI DI INTERESSE

Le dinamiche economico-finanziarie che stanno influenzando l’area Euro hanno spinto la Banca Centrale Europea a ritoccare più volte al ribasso il tasso di riferimento BCE. Dopo i tagli del 2013 che lo avevano portato a 0,25%, gli interventi sono continuati a Giugno e Settembre 2014, con una riduzione di 0,10 bps in entrambi i casi. Il valore è rimasto stabile a 0,05% fino a Marzo 2016, da allora mantiene la sua quotazione minima di sempre (0%). Sembra ad oggi esclusa l’ipotesi di ulteriori ribassi del costo del denaro.

Dai massimi di Luglio 2011 (1,60%), il tasso Euribor (3 mesi) ha iniziato una parabola discendente che lo ha portato a quota 0,19% a Dicembre 2012, per attestarsi poco sopra 0,20% per tutto il 2013 e il 2014, salvo andare sottozero da Maggio 2015. La quotazione di Agosto 2017, -0,33%, è in linea con quanto rilevato per tutto il 2017.

Dopo aver mantenuto una media intorno al 3,4% nel 2011, l’Eurirs (25 anni) è sceso a Giugno 2012 a quota 2,13% ed è tornato a crescere fino a 2,75% a Settembre 2013. Da allora ha iniziato la fase discendente che lo ha portato a 0,82% ad Aprile 2015 per poi riprendere quota a 1,12% a Febbraio e Marzo 2016, toccare il nuovo minimo ad Agosto 2016 con 0,76% e risalire a 1,44% ad Agosto 2017.

CONCLUSIONI

Le erogazioni nel nostro Paese sono in aumento da tre anni consecutivi anche se la spinta alla crescita sembra aver diminuito la sua forza nel corso degli ultimi mesi. Si rileva dal lato della domanda un moderato calo delle interrogazioni relative alle richieste di nuovi mutui rispetto allo scorso anno. Da segnalare anche le prime stime delle banche che restano in linea con i volumi dello scorso anno, nel secondo trimestre 2017 in lieve calo. I principali indici dei tassi di riferimento sono ancora a livelli molto bassi.

Resta molto basso il costo dei finanziamenti e permangono interessanti opportunità per le famiglie che vogliono affacciarsi all’acquisto dell’abitazione. I recenti dati sulla crescita strutturata, seppur moderata, dell’inflazione nell’area Euro aprono nuovi scenari rispetto alla politica monetaria finora da parte della BCE riguardo ai tassi d’interesse. Tempi e modi restano comunque ancora da definire e una decisione certa verrà presa nei prossimi mesi. Resta di primaria importanza l’azione delle istituzioni che hanno il compito di individuare degli acceleratori economici che diano linfa al mercato del lavoro, che cresce, ma ancora a ritmi troppo blandi. Il settore creditizio rimane quindi condizionato dall’andamento della situazione economica del nostro Paese, soprattutto nelle componenti lavoro e fiducia dei consumatori. Fiducia che ha dato i primi segnali di crescita, ma che resta ancora piuttosto bassa e non uniforme nelle sue componenti.

Ancora da valutare fino in fondo gli impatti che avrà il concordato di uscita del Regno Unito dall’Unione Europea. L’impatto sull’economia reale sarà da valutare nei prossimi trimestri in funzione dell’andamento delle trattative in corso. In generale, riguardo al mercato del credito, la chiusura del 2017 dovrebbe far intravvedere un aumento delle erogazioni, comunque più lieve rispetto al passato. La quota delle surroghe è destinata a ridursi ulteriormente.

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